양도세 계산기 쓰기 전에 — 15억 1주택 394만원, 2주택은 2억 2,062만원
"홈택스 양도세 계산기 정확한가요?", "양도소득세 계산기, 믿을 수 있는 건가요?" — 계산기 자체를 못 믿겠다는 질문이 나란히 올라와 있어요. 2026년 9월 기준 답은 이렇습니다. 홈택스 자동계산은 로그인만 하면 정확하고, 결과가 어긋나는 건 대부분 5월 10일부터 되살아난 다주택 중과와 장기보유특별공제 입력 때문이에요. 10년 보유·거주한 15억 1주택은 394만 3,500원, 조정대상지역 2주택자가 9억에 팔면 2억 2,061만 6,000원이 나옵니다. 산식 여섯 줄이면 계산기 없이도 같은 숫자가 나와요.
홈택스 자동계산은 로그인부터 — 메뉴 위치와 세 가지 계산기
홈택스 양도소득세 계산기는 로그인 없이는 열리지 않습니다. 메뉴는 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산이고, 그 아래에 양도소득세 자동계산, 비과세·중과세 자가진단, 1세대 1주택 비과세 기본 대상자 확인, 건물 기준시가가 있어요. 자동계산을 누르면 "로그인 정보가 없습니다. 로그인 페이지로 이동합니다"라는 팝업이 뜨고, 공동·금융인증서나 간편인증(카카오·네이버 등)으로 들어가야 합니다. "양도소득세 계산기 어디에서 해볼 수 있나요"라는 질문이 나오는 게 이 때문이에요.
들어가서 넣을 값은 산식에 들어가는 그것들입니다. 취득일·양도일·취득가액·양도가액·필요경비, 1세대 1주택이면 거주기간, 다주택이면 조정대상지역 여부와 주택 수예요. 거주기간을 비워 두거나 조정대상지역을 '해당 없음'으로 두면 결과가 몇천만원씩 달라집니다. 증여받은 집이라면 증여세 계산기 글의 증여일이 취득일이 되고, 상속은 피상속인이 산 날이 취득일이라 상속세 면제 한도를 따질 때 본 취득 서류가 그대로 필요해요.
산식 여섯 줄로 직접 계산 — 세 가지 사례
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익, 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액, 다시 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이고, 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액입니다. 지방소득세 10%가 따로 붙어요. 소득세법 제103조는 "양도소득이 있는 거주자에 대해서는 … 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다"라고 정하고 있습니다(소득세법 제103조).
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
사례 A, 1세대 1주택 15억. 2016년 3월 6억에 사서 10년 살다 2026년 9월 15억에 팔고 필요경비가 3,000만원이면 양도차익은 8억 7,000만원입니다. 12억 초과분만 과세하니 8.7억에 15분의 3을 곱한 1억 7,400만원이 과세 대상이고, 보유·거주 10년이라 장기보유특별공제 80%를 빼면 3,480만원, 기본공제를 빼면 과세표준 3,230만원이에요. 15%를 곱해 126만원을 빼면 358만 5,000원, 지방소득세까지 394만 3,500원입니다.
사례 B, 조정대상지역 2주택. 2019년 5억에 사서 2026년 9월 9억에 팔고 경비 2,000만원이면 양도차익 3억 8,000만원. 중과 대상은 장기보유특별공제가 안 되니 과세표준은 3억 7,750만원이고, 세율은 40%에 20%p를 더한 60%예요. 2억 2,650만원에서 누진공제 2,594만원을 빼면 2억 56만원, 지방소득세를 더하면 2억 2,061만 6,000원입니다. 같은 집이 비조정지역이었다면 7년 공제 14%가 붙고 세율 40%라 1억 1,415만 8,000원이니, 조정대상지역 한 줄이 1억 645만 8,000원을 가릅니다.
사례 C, 1년 미만 단기. 산 지 1년이 안 된 주택은 차익이 1억이어도 과세표준 9,750만원에 70% 단일세율이라 6,825만원, 지방소득세까지 7,507만 5,000원이에요. 1년 이상 2년 미만은 60%입니다.
5월 10일부터 중과가 살아났고, 내년엔 완화안이 옵니다
다주택 중과 유예는 끝났습니다. 국세청은 유예 기간을 "2022.5.10.~2026.5.9."로 안내하면서 5월 10일 이후 양도분부터 "2주택자: 기본세율 + 20%", "3주택 이상자: 기본세율 + 30%"가 적용되고 장기보유특별공제도 못 받는다고 밝혔어요(국세청 정책뉴스 2026.4.24). 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 계약일부터 4개월 안에 넘긴 경우만 유예가 이어지는데, 강남·서초·송파·용산은 그 기한이 9월 9일까지예요.
정부 세제개편안은 2년 이상 보유한 주택에 한해 2027년 양도분은 2주택 +5%p·3주택 +10%p, 2028년은 +10%p·+15%p로 낮췄다가 2029년에 지금 수준으로 돌려놓는 안입니다. 1세대 1주택은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하면 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 커지고, 장기보유특별공제는 2028년부터 거주 연 6%·보유 연 2%로, 2029년엔 거주만 연 8%로 바뀌어요. 전부 국회 통과가 전제라 지금 계산기에는 안 들어가 있습니다. 카페에 도는 "2027년부터 2년 완화" 글만 보고 올해 파는 건 중과 세율로 내는 일이에요. 팔기 전 보유세는 재산세 2기분 글의 9월 납부분까지 챙기고요.
계산기에 넣기 전에 걸리는 질문
일시적 1가구 2주택도 중과인가요
아닙니다. 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세로 보고, 그 밖에 상속주택·수도권 밖 3억 이하 주택처럼 중과에서 빼 주는 주택도 있어요. 자동계산 전에 '비과세·중과세 자가진단'을 먼저 돌리면 어느 쪽인지 나옵니다.
증여받은 집은 취득일을 언제로 넣나요
증여받은 날이 취득일이고 취득가액은 증여 당시 평가액입니다. 다만 배우자·직계존비속에게 받은 지 10년 안에 팔면 이월과세가 붙어 증여자가 산 날과 산 값으로 계산해요. "계산기에 증여는 상속으로 체크해야 하나요"라는 질문이 있는데, 증여는 증여로 넣고 10년 안이면 취득가액만 증여자 기준으로 바꿉니다.
12억 넘는 1주택은 얼마부터 세금인가요
양도가액 12억까지는 0원이고, 그 초과분 비율만큼만 양도차익을 과세합니다. 15억이면 차익의 5분의 1, 20억이면 5분의 2예요. 여기에 보유·거주 기간 공제가 최대 80%라 10년 산 집은 사례 A처럼 몇백만원 선에서 끝납니다.
정리하면 양도세 계산기의 답을 가르는 건 주택 수와 조정대상지역, 거주기간 세 칸이고, 2026년 5월 10일 이후 양도는 다주택 중과가 적용 중입니다. 지금 할 일은 자가진단으로 비과세·중과 여부부터 확인하고, 그다음 자동계산에 취득일·거주기간을 정확히 넣어 보는 것이에요.
참고 자료: 국세청 정책뉴스 — 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 · 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) · 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) · 2026 세제개편안 양도세 정리(한국경제 2026.8.21)
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