종부세 계산기: 공시가격 15억 1주택 90만 원, 12억 이하는 0원
종부세는 공시가격 합계에서 공제를 먼저 빼고, 남은 금액에 60%를 곱한 다음에야 세율이 붙습니다. 1세대 1주택 공시가격 15억 원이면 (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원이고, 여기에 세율 0.5%를 곱해 90만 원이 나옵니다. 같은 1주택이라도 공시가격이 12억 원 이하면 과세표준이 0이라 종부세도 0원입니다. 계산기 입력칸에 들어갈 값은 공시가격이고 기준 시점은 6월 1일인데, 시세를 넣으면 공제선을 넘어 버려 없던 세금이 생깁니다. 2026년 9월 22일 기준으로 홈택스 간이세액계산은 로그인 없이 열려 있습니다.
종부세 계산 순서 — 공제를 빼고 60%를 곱한 다음이 과세표준
순서가 고정돼 있어서 한 칸만 건너뛰어도 값이 달라집니다. 「종합부동산세법」 제8조는 주택 공시가격을 합산한 금액에서 공제액을 뺀 뒤 "100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"을 곱한 금액을 과세표준으로 정하고 있습니다(국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조). 2026년에 실제로 적용되는 비율은 60%입니다.
- 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산합니다.
- 공제액을 뺍니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 자는 9억 원입니다.
- 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 이 값이 과세표준입니다.
- 과세표준 구간에 맞는 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다.
공제액을 뺀 금액이 음수로 내려가면 계산은 2단계에서 끝납니다. 제8조 단서가 "그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다"라고 적고 있어서, 과세표준이 0이면 곱할 세율도 남지 않습니다.
종부세 세율표 — 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 25억부터 갈립니다
과세표준 12억 원 이하 구간까지는 주택 수와 상관없이 요율이 같습니다. 갈라지는 자리는 25억 원 구간부터이고, 3주택 이상이면 같은 과세표준에서 세율이 1.5배에서 2배로 뜁니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
누진 구조라 과세표준 전체에 한 가지 요율이 붙지 않습니다. 과세표준이 6억 원을 넘어 12억 원 이하에 걸리면, 앞 구간까지의 세액에 초과분만 1.0%로 더하는 식입니다.
법령 화면에서 이 표를 찾으면 나오지 않습니다. 「종합부동산세법」 제9조의 세율은 별표로 들어가 있어 조문 본문에는 표가 그려지지 않습니다. 구간별 요율은 국세청 종합부동산세 세율 페이지에서 봅니다.
공시가격 15억 1주택은 90만 원, 11억 8,000만 원이면 0원
같은 1주택이라도 공시가격 몇천만 원 차이로 세액이 90만 원과 0원으로 갈립니다. 공식 산식에 그대로 넣어 보면 이렇게 나옵니다.
- 공시가격 15억 원, 1세대 1주택 — 15억 − 12억 = 3억, 3억 × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원, 세율 0.5%를 곱해 90만 원.
- 공시가격 11억 8,000만 원, 1세대 1주택 — 12억 원을 빼면 음수라 과세표준 0, 종부세도 0원.
- 공시가격 합계 20억 원, 2주택 — 공제가 9억 원이라 11억 × 60% = 과세표준 6억 6,000만 원, 1.0% 구간.
90만 원이 끝값은 아닙니다. 같은 집에 매긴 재산세 중 겹치는 몫이 빠지고, 1세대 1주택자에게는 고령자·장기보유 세액공제가 더 붙습니다. 보유 기간은 5년 20%·10년 40%, 연령은 60세 20%·65세 30%이고 둘을 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다. 만 65세에 보유 10년이면 70%가 빠져 90만 원이 약 27만 원까지 내려갑니다.
세액이 250만 원을 넘으면 6개월 분납을 신청할 수 있고, 직전년도 총세액의 150%를 넘는 부분은 세부담상한에 걸려 잘립니다.
홈택스 종부세 계산기는 로그인 없이 열립니다
인증서 없이 바로 쓸 수 있습니다. 경로는 세금신고 → 종합부동산세 신고 → 종합부동산세 간이세액계산이고, 귀속연도는 2022년부터 2026년까지 고를 수 있어요. 계산 대상이 주택·종합합산 토지·별도합산 토지 세 줄로 나뉘어 있어서, 집만 볼 사람은 맨 위 '주택' 줄의 계산하기를 누릅니다.
홈택스 종합부동산세 간이세액계산 (2026.9.22)
계산하기를 누르면 계산기가 새 창으로 열리고, 그 위에 서비스 공지가 먼저 깔립니다. 이 공지의 닫기 버튼을 누르면 계산기 창까지 함께 닫혀서 계산하기부터 다시 눌러야 합니다.
나온 금액을 고지서로 읽으면 안 됩니다. 화면 안내가 "간이세액계산 프로그램은 지방자치단체 조례 등으로 인한 재산세 변동 등 사유로 실제 부과세액과 차이가 날 수 있습니다"라고 적고 있고, 계산기 공지도 "종합부동산세 전자신고가 이루어지는 것은 아닙니다"라고 못 박습니다(홈택스).
종부세는 국세라 홈택스에서 보고, 재산세나 주민세처럼 지방세로 매기는 세금은 위택스에서 따로 조회합니다.
공동명의·상속주택, 계산기에 무엇을 넣나요
부부 공동명의 아파트는 지분만큼만 넣으면 되나요
종부세는 사람별로 공시가격을 합산합니다. 공시가격 15억 원짜리 아파트를 5대 5로 가지고 있으면 각자 7억 5,000만 원이 되고, 공제가 1인당 9억 원이라 두 사람 모두 0원입니다. 다만 부부 공동명의 1주택자는 한 사람을 납세의무자로 정해 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받는 쪽을 고를 수도 있어요. 지분을 새로 나누는 것은 증여라 증여세 계산기 쪽 계산이 따로 붙습니다.
상속받은 주택도 주택 수에 들어가나요
요건을 채우면 주택 수에서 빼 주는 과세특례가 있습니다. 신청 기간이 따로 있어서, 종부세 합산배제·과세특례 신고 기간인 9월 16일부터 30일 사이에 내야 그해 12월 고지서에 반영됩니다. 이 신고를 건너뛰면 상속주택이 그대로 합산돼 공제가 12억 원에서 9억 원으로 내려갑니다.
계산기에 시세를 넣으면 안 되나요
공시가격만 넣습니다. 공동주택 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있고, 기준은 그해 6월 1일 현재 값입니다. 판 값으로 계산하는 세금은 양도소득세라 양도세 계산기와는 입력값부터 다릅니다.
달력에 찍을 날짜는 셋입니다.
- 6월 1일 — 과세기준일. 이날 소유자를 기준으로 그해 종부세가 정해집니다. 6월 2일에 잔금을 받았어도 그해 고지서는 판 사람 앞으로 갑니다.
- 9월 16일~30일 — 합산배제와 과세특례 신고 기간. 이때 낸 내용이 12월 고지서에 반영됩니다.
- 12월 1일~15일 — 국세청이 고지서를 보내고 납부를 받는 기간. 신고·납부 방식을 고르는 것도 같은 기간이고, 250만 원 초과분 분납 신청도 여기서 합니다.
참고 자료: 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조 · 국세청 종합부동산세 · 홈택스 종합부동산세 간이세액계산
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